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二手房生意业务法律风险分析

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发表于 6 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
二手房市场是整个房地产市场的紧张构成部门。由于一手房代价较高,许多市民乐意选择购买代价相对低廉的二手房居住,因此,二手房市场的稳固和发展对整个房地产市场有着相称紧张的意义。
二手房生意业务重要是指二手房的交易和租赁,此中既包罗住宅,也包罗贸易用房。上世纪90年代初,马路上随处可见贴有必要买房、卖房、租房的启事,但随着房地产市场的不停发展和规范,二手房生意业务已从早期的本身探求生意业务对象,发展到如今通过中介公司操纵的方式。生意业务两边当事人基于方便和安全的缘故原由,都乐意通过中介机构,探求本身的需求。因此,中介机构成为二手房市场一个紧张的主体。
基于中介机构在二手房市场合起的紧张作用,而笔者又是重要从事二手房中介机构的工作,本文将偏重对于中介机构造成二手房市场的法律风险,谈一些见解。
一、中介机构的概念和法律职位
要相识来自中介机构造成二手房市场的法律风险,起首要相识中介机构的概念,以及中介机构在二手房生意业务中所处的法律职位。
众所周知,一份房地产生意业务条约必须有两方主体:买方(租赁则为出租方)和卖方(租赁则为承租方)。两者缺一不可,缺少了买方大概卖方,房地产生意业务条约都无法建立。因此怎样资助买方探求卖方大概资助卖方探求买方,这就是中介机构的责任,也是中介机构重要谋划的范围。法律上称这种“为了促成条约两边当事人签订条约的第三方”为居间人。中介机构也就是房地产生意业务过程中的居间人。一样平常在房地产生意业务两边签署条约前,三方会先签订一份居间条约,在居间条约中,三方约定了各自的权利和任务,并约定了居间人的报酬。
居间条约是居间人按委托人的指示,为委托人与第三人订立条约提供时机大概举行先容运动,由委托人向居间人给付约定报酬的协议。因此,在一份居间条约中,买方和卖方既是委托人,也是第三人,中介机构为居间人,其居间运动是按照委托人的指示、委托业务范围和详细委托要求举行的。居间人不到场生意业务条约的订立,由于居间人不是生意业务条约的当事人或署理人,居间人是居于当事人之间的中心人,起前言、搭桥的作用。
二、居间人的法界说务
居间人的运动起首必须按照委托人的指示和委托范围举行,居间人必须为维护委托人的长处,认真负责地实行委托人的委托使命,居间人在居间运动中,应服从老实名誉原则,不得弄虚作假,侵害委托人的长处,不得恶意促使条约订立收取报酬。
其次居间人的运动必须在法定允许范围内举行。由于居间人的举动属于贸易举动,因此,必须服从国家有关规定,其谋划范围和收费尺度都不得违法或违规。
三、居间人大概造成的法律风险
居间人大概造成的法律风险重要有以下几点:
(一)吃差价
这是已往中介机构违背法律规定的典范体现情势,也是典范的牟利方式。中介机构使用客户信息不对称的上风,通过收取买房人付出的房价高于卖房委托卖房的房价的方法,私吞这部门的差价,作为本身的赢利。如许做极大地侵害生意业务两边当事人的长处,是一种很不公平的举动。如果卖方欲快速卖出房屋,开出较低的代价委托中介机构卖房,而中介机构为了本身获取相称的长处,掉臂卖方的委托,开出高价,导致卖方的房屋不能很快脱手,其效果使卖方的长处遭到了不合法的陵犯。
从法律的角度来看:起首法律规定,中介机构作为居间人,运动必须以委托人的指示要求举行。吃差价的做法显然不是依照委托人的指示,属违法举动。其次,我国民法通则第四条规定:民事运动应当遵照志愿、公平、等价有偿、老实名誉的原则。居间人吃差价的做法显而易见又违背了老实名誉原则。再次,我国条约法第四百二十五条规定:居间人应当就有关订立条约的事项向委托人如实陈诉。居间人故意遮盖与订立条约有关的紧张究竟大概提供虚伪环境,侵害委托人长处的,不得要求付出报酬并应当负担侵害补偿责任。由此可见,吃差价的举动是法律绝对克制的。
(二)从业职员不合法贸易举动
这是指中介机构的从业职员,使用职务便利和专业知识,告知生意业务两边当事人虚伪信息,大概故意遮盖与生意业务有关的真实环境。中介机构的从业职员比力认识房地产行业,有肯定的房地产专业知识,而生意业务两边当事人却未必有如许的业务素质。某些从业职员为了进步业绩,做出一些虚伪的答应,比方:高回报等。这些答应在实际中每每无法兑现,而通常这些答应在条约中没有约定,发生纠纷后,无法追究法律责任,于是,这种不合法的贸易举动成了惯用本领。
从业职员不合法举动的另一种环境,是故意遮盖一些与生意业务标的物有关的紧张信息,如:房屋质量题目、房屋设有抵押、商店已在拆迁范围之内等。这都属于房屋的瑕疵,作为居间人有任务告知生意业务两边当事人与生意业务有关的内容。民法中老实名誉原则的一个紧张内容就是要求在民事举动中,一方当事人必须向其他当事人阐明生意业务标的物的瑕疵。故意遮盖信息的举动每每会造成许多纠纷。
(三)霸王条款
霸王条款也是迩来各大媒体讨论最猛烈的一个话题。在实际生存中,法院大概专家认定中介机构的霸王条款非常多,重要有以下三方面的内容:
(1)改酿成交条件
假如生意业务两边当事人未能成交,则居间人不能收取报酬。因此,个别机构把条约文本中的成交条件改为:“客户与业主晤面”、“客户付出定金”等。这种做法违背了条约法的规定。条约法要求居间人只有在促使委托人和第三人签订他们之间的条约时,方可收取报酬。改变居间条约中成交条件的做法违背了法律的规定,属霸王条款。
(2)两边当事人没有订立生意业务条约却收取居间费
通常在中介公司的居间条约中都会有雷同如许一条:由于交易两边缘故原由,导致生意业务不成,也应向房屋中介机构付出服务费,数额为……,这一条款违反了法律的规定。试举一例:
本市市民郭某委托上海某物业署理有限公司出售虹桥怡景苑一套房子。经这家中介公司保举,郭某与台湾来沪的女子孙某告竣交易意向,约定房价为156万元,中介佣金为数万元,三方签下了《房地产交易居间协议》,没过几天,孙某以无法办出贷款等为由,使这宗房屋交易泡了汤。某物业署理公司将郭某告上了法庭,该公司指着三方签下的《房地产交易居间协议》说,协议第九条约定:由于交易两边缘故原由,导致生意业务不成,也应向房屋中介机构付出服务费,数额为本次业务应收的全部佣金,即数万元人民币。现孙某着落不明,佣金由你来付。法院审理后以为,此约定显着与法律规定相悖,故法院确认该条款无效,驳回某物业署理公司的诉讼哀求。
(3)逼迫缔约
既然未能订立生意业务条约就不能收取居间费,有些中介机构就订定了一些逼迫当事人订立交易条约的条款。比方,某一中介机构规定了如许的条款:乙方(指委托人)付出房屋承购意向金1万元,而且享有标的房屋优先承购权;同意以约定的房价、付款方式,在甲方(指中介机构)关照成交后当日内签署房屋交易条约;如乙方反悔不买,应以委托购买价的3%付出违约金于甲方。
上述条款是一种逼迫缔约的举动,作为交易两边当事人,有权选择本身是否买房、买什么房,消耗者掩护法掩护了消耗者的这些权利。因此在上述条款中,中介机构限定了当事人交易自由的权利,被认定为是一种侵权的霸王条款。
综上所述,笔者作如下的分析:
(一)吃差价和从业职员不合法贸易举动,毫无疑问地违背了老实名誉原则,违背了法律的规定,是“过街老鼠”。中介机构万万不能靠此做法谋取不合法长处。
对于霸王条款,许多人的熟悉存在误区,以为居间条约只受条约法调解,霸王条款仅仅违背了条约法,以是才受随处罚。实在则否则,有许多中介机构的霸王条款并没有违背条约法的相干规定,而是违背了消耗者掩护法和民法通则的公平原则。
中介机构的运动不但是民事举动,更是一种谋划举动。生意业务两边当事人探求中介机构,实在是一种消耗的举动,他们购买的是服务。消耗者掩护法第二条规定:消耗者为生存必要购买、利用商品大概担当服务,其权益受本法掩护。因此,中介机构和二手房生意业务当事人签订的居间条约,受到消耗者掩护法的调解。从法理的角度来看,消耗者掩护法属于经济法,是为了维护市场秩序,从掩护消耗者的角度出发,规范谋划者运动的一种法律。而条约法调解的是同等主体之间的关系。也就是说,消耗者掩护法把消耗者当成处于弱势职位的群体对待,条约法却以为,消耗者和谋划者处于完全同等的职位。以是,消耗者掩护法对于中介机构的束缚每每比条约法严酷得多。作为中介机构,不能只学习条约法,同时也要思量消耗者掩护法和其他相应法律,只有如许才气顺应市场的要求。
(二)既然消耗者掩护法掩护的是消耗者的长处,相对而言,谋划者的长处就会受到肯定侵害。有些霸王条款的认定对于谋划者的谋划运动倒霉,而且中介机构也有心事。下面,笔者就上述第一和第二个例子发表以下观点:
第一个例子是生意业务两边没有成交,中介机构却收取报酬的举动。条约法规定了居间人没有促成条约订立,不得收取报酬,但可以要求委托人付出须要费用。没有促成条约成交收取中介费确实对消耗者非常不公平,但是现在的规定对中介机构也有不公平的地方。中介机构的唯一收入就是居间报酬。按照现在的法律规定,假如由于两边当事人的不对条约未能建立,中介机构辛辛劳苦,为订立条约而积极的工作即是白干。中介机构工作职员付出了相应的劳动,却没有得当的收入,这显然是不公平的。固然条约法赋予了居间人要求委托人付出居间运动的须要费用,但是对于须要费用的认定却没有一个明白的尺度,这是法律实践中争议最大的题目之一,对于须要费用,许多人都有差别的明白。按照一样平常法理上的明白,须要费用也就是一些必不可少的车费、电话费,居间人的劳务报酬不属于须要费用一类。而且,一旦发生诉讼,须要费用的举证责任都落在中介公司头上。这对于中介公司极为倒霉,中介公司花了很大的精神去为生意业务两边当事人服务工作,末了却由于当事人的不对没有任何赔偿。如许于理、于法、于情,都不公平。因此,对于因两边当事人不对而导致居间条约无法订立,应该订定相应的法律给予居间人得当的劳务赔偿,如许不失为一种公道的方法。
第二个例子中逼迫缔约的条约条款并没有违背条约法,是典范的违背消耗者掩护法的举动。消耗者掩护法赋予消耗者有自由购买的权利。要求谋划者不得强行指定、胁迫消耗者购买其指定商品。第二个例子中的条约条款逼迫要求消耗者购买固定商品,被广泛以为违背了消耗者掩护法。
笔者以为这也有不妥之处。居间条约一样平常有两个作用,一是约定中介机构的居间报酬,一是以书面情势确定生意业务两边的生意业务意向。在实践操纵过程中,一样平常的流程都是先提供信息,由生意业务两边当事人确定生意业务对象,签署居间条约,然后生意业务两边当事人归去预备生意业务费用等相干题目,末了两边签署正式生意业务条约。由此可以看出,生意业务两边在签署居间条约的时间,已经明白了各自的生意业务对象。签署居间条约的目标只是以书面的情势确定下来,以免反悔。从这个角度来看,签署居间条约的目标,就是明白约定生意业务对象、明白生意业务内容,告知两边当事人的权利和任务。因此笔者以为,第二个例子中的条约条款在实践中并无不公平的征象,它既符合民法的公平原则,也符合条约法的精力。以为这类条款侵占消耗者权益的观点,在实践中显得有些不当当。
四、中介机构的应对计谋
现在,二手房中介机构的市场竞争非常猛烈,重要出现出以下几个特性:1、二手房生意业务量大。随着比年来房地产市场的繁荣和发展,房地产的生意业务运动日趋频仍,生意业务量大成为当前市场的一大紧张特性。2、中介机构从业企业、从业职员数目大。据统计,1993年,从业企业仅有117家,停止2004年5月 31日,已达3931家,部属分支机构 6623家,数目以均匀每年78%的高速率增长。3、从业职员素质广泛低。据估算,在全部从业职员中,持房地产经纪人证约莫只占25%左右,而纵然在持证职员中,高学历的职员比例相对也比力少。
基于以上环境,现在的房地产中介市场有待美满,而优胜劣汰的市场竞争机制会加速中介机构的发展。如安在竞争猛烈的市场中顺遂生存,稳步发展,应该从以下几点出发:
(一)打好“信息战”。中介机构的使命就是为生意业务两边当事人提供服务,服务最重要的内容就是提供两边所必要的信息,没有生意业务两边必要的信息,中介机构就失去了客户。因此,大量网络信息是中介机构生存和发展的根本。信息战的关键不在于竞争大概把持,而在于互助。想要独占大概把持信息,肯定会造成信息活动不顺,只会导致整个二手房市场走下坡路,对任何一个企业都没有利益。因此,增强信息交换,繁荣整个市场,中介机构才气在市场中生存、赢利。
(二)进步法律观念。党的十五大陈诉曾多次提到“以法治国”和“建立社会主义法制国家”。随着建立法制社会的不停美满,法律将会渐渐成为规范一样平常举动的最紧张尺度。法律在二手房市场合起的重要作用,就是维护二手房市场的顺遂发展,为二手房市场主体提供一个公平的竞争情况。因此,二手房中介机构必须进步法律观念,以法律来权衡自身举动是否妥当。任何轻蔑法律、藐视法律,做一些违法违规的事变,其效果只会侵害本身。
(三)进步中介机构工作职员的素质。中介机构是服务企业,服务质量的优劣是权衡一个企业的关键。从业职员的素质对服务质量有着极为紧张的影响,因此,进步从业职员的素质成为迫不及待的事变。
许多企业有一种错误的想法,以为中介机构服务职员工作内容简朴,不必要高学历、高素质的工作职员。约请这类职员代价大,会增长企业本钱。实在否则,中介机构的紧张竞争内容,便是服务质量的竞争。服务质量的竞争落实到末了就是从业职员素质的竞争。进步从业职员素质一方面可以约请高学历、专业程度高的工作职员,另一方面就是改变从业职员的意识,把新的服务方法,新的工作理念教授给全部的从业职员。从业职员的意识进步了,服务质量也就会天然而然进步。
(四)对峙利用规范的条约文本。既然现在中介机构本身的文本存在不规范的地方,从业企业应对峙利用当局部分指定的尺度条约文本。固然利用规范条约文本在操纵过程中大概会带来少量的利润丧失,但是对于进步服务质量、防备纠纷发生、制止更大丧失有着不可估量的作用。
(五)创品牌上风。市场竞争越是猛烈,企业的品牌作用就越明显,品牌将决定一个企业可否在市场中生存与发展。中介机构从业企业应该具有创建本身品牌特色的意识。从经济学角度来看,消耗具有风俗性的特点,当某一消耗者利用了某一品牌的产物后,以为不错,便会不停利用该产物。因此,企业如需恒久发展,必须在消耗者心中树立一个品牌。品牌的上风是决定企业是否能恒久生存和发展的关键。
综上所述,为维护消耗者的长处,维护二手房市场的生意业务安全,市场已经对中介机构提出了越来越高的要求。中介机构必须清晰地意识到本身大概对二手房市场造成的法律风险,实时调解改变本身,这同时也是中介机构可以或许顺遂发展的必经之路。(作者:)
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