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《帝都二手房交易指南》

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发表于 2019-8-6 14:50:13 | 显示全部楼层 |阅读模式

文 | 子期

住房是天朝百姓非常关心的题目,而此中,一线都会购房攻略又是各人聚焦的地方,尤其是各种漂。

从大学来京已经16年了,从懵懵懂懂到安家置业,履历过许多,二手房生意业务买交易卖也有过好频频。
这里做了一些整理,盼望对各人有效。
本文共4129字,预计阅读11分钟
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买房篇
买房资质要求
1、地点都会对于购房资质有哪些要求?
北京是都城,以是嘛,肯定是限购的。

  • 当地户口:只身名下无房,购买1套;已婚名下无房,购买2套
  • 外地户口:社保一连满5年,购买1套;有工作居住证,购买2套
工作居住证看这篇: 社保未满5年也能买房?聊聊工作居住证的作用
2、满意资质有哪些留意事项?
对于北漂来说,假如走攒社保这条路,那么就是社保肯定不要断,影响太多了。

买房绑定社会福利
1、购房是否绑定某些社会福利?比方上学等
最典范的就是上学了。但是挂钩到什么水平,也是看各区政策的。发起在购房之前,认真研究好地点地区对于非京籍的入学要求。
别的社会福利临时还不显着,不外一套一线都会房产就是最大的福利了。
2、有哪些留意事项?
就一句话,认真研究好地点地区对于非京籍的入学要求。

买房贷款政策
1、公积金贷款政策怎样?
(贷款条件,贷款额度,贷款比例,贷款申请等)
认房又认贷。
首付:首套35%,二套60%
公积金缴存一年可以贷10万,上限120万
详细看这篇:北京公积金贷款攻略2019版
2、贸易贷款政策怎样?
(首付比例,贷款利率,贷款申请等)
认房又认贷。
首付:首套35%,二套60%。
固然,另有许多别的条件,好比非平凡住宅二套只能贷款20%。
怎么算非平凡住宅呢?面积140平以下,单价大概总价不凌驾地点地区最高引导价,引导价去网上查,以4-5环为例,总价不凌驾468万属于平凡住宅,以是咯,不管多少钱的房子,4-5环内二套最高贷款就是468万*40%=185万,别的都是首付。
利率,5月份朋侪买的房子,首套利率上浮5%,二套听说是10%以上,没有近来成交的实例。

选房本领
1、本地房子有哪些范例的产权?怎样选择?
北京的房子产权照旧简朴一点,大抵总结如下:

  • 商品房:最优选择,税费最少,贷款政策最好
  • 已购公房:也可以选,详细限定要详细分析
  • 经济实用房:审慎,分一类和二类,税费多10%、3%不等
  • 商住两用:审慎++,产权短,贷款限定多,生意业务本钱高,影响上学等等
2、户型有什么样的特点?选择什么样的户型更好?
北京房子的户型,应该就是没有最差只有更差吧,详细看这两篇:
帝都户型盘货第二波
面积是浮云,户型是王道(帝都看房一年记,那些没选上的户型)
3、地点都会对于二手房和新居的差别见解
对于工薪族来说,五环内根本就是选择二手房,新居少少,纵然有也黑白富即贵。
4、二手房怎样买
(用什么样app检察房源)
北京,绿皮中介是大拿,app检察房源和成交照旧很靠谱的,固然,中介费也贵一点。
假如新人生意业务,那么保举绿皮中介;
假如本身门儿清,别的中介也没题目。
二手房生意业务,写过几篇帖子,应该照旧很全了:
子期换房记:万万房产生意业务得到的买房履历(附北京二手房流程)
子期换房记:怎样完善度过换房期间
5、新居有什么上风,怎样选择?
这两个月也有个朋侪买了郊区的新居,最大的长处就是户型超好,看得我流口水。
总结起来就是:

  • 户型好;
  • 小区计划好,规划公道;
  • 另有就是不算自制,固然最大的短板就是位置也要远一点。
朋侪买的这个快六环(照旧六环外)的新居,单价快要6万,户型非常好:

买房渠道
1、自行成交有什么留意事项
对于北漂,不发起自行成交,风险比力高。
2、通过中介成交的留意事项
通过中介的留意事项,根本都在这个帖子里了:子期换房记:万万房产生意业务得到的买房履历(附北京二手房流程)

买房涉及费用
买房涉及哪些费用?
(中介费,评估费,契税等等)分别是多少,怎样评定?

  • 中介费:绿皮LJ约莫2.5%,其他1%-2%不等
  • 评估费:600-1500
  • 契税:首套——过户房款1%,1.5%(90平以上)
  • 个税:差额20%
  • 增值税:许多,详细环境详细分析
详细可以参考这几篇:
帝都卖房记(二):增值税,个税,契税傻傻搞不清晰
【子期支招】90后帝都买房:要预备多少首付?

团体买房流程分享

怎样签条约?怎样网签?怎样解抵押?怎样管理贷款?怎样交契税,过户等等?
二手房生意业务流程大抵如下:

  • 签条约;


  • 付定金(10万以内):签条约当天付;


  • 付第二笔定金:签条约10日左右,一样平常会在房屋核验后,如今不逼迫要求房屋核验,但作为买家,照旧发起做的,核验之后再付其他定金;


  • 购房资质考核:1个工作日(资质考核要的质料提前和中介确认,提前预备好);


  • 打网签:1-2个工作日(这之后再出新政根本就和你不要紧啦,网签后才表现靠谱);


  • 解抵押:如卖方有抵押,这之后就会开始约定时间赎楼,还清银行欠款之后,出解压质料,大概5-10个工作日。这期间可以并行房屋评估;


  • 申请贷款:两边面签(也是要提前预备好质料);


  • 银行批贷:面签后5-20个工作日,视差别贷款渠道有所区别,我们申请公积金贷款一周批贷(市管),之后还要有1个工作日去签乞贷条约;


  • 预约缴税:可以等候批贷并行,之后就可以预约过户;


  • 打首付款:过户前1个工作日(纵然羁系也只必要提前一个工作日,作为买家来说,照旧发起羁系);


  • 过户:预备好质料去过户。过户后几个小时,羁系的首付就到账了,碰到贷款的,公积金一样平常是过户后5-10个工作日放款,贸易贷款视差别银行而定。

学区房特辑
地点都会学区房有哪些特点?对于公立校,坊间总结的:西城是高峰,海淀是高原,东城是平地,向阳是山谷,别的,自行想象……私立规模上来说还不是那么大,我也相识的不多,以是不多评价了。一句话,去研究一下地点地区对于非京籍的入学政策,再举措。卖房篇
房子卖多少钱才不亏?
这些年的房产市场非常火热,这也是很多老百姓最轻易到场到的大宗生意业务,切切实实的影响了很多家庭的财产积聚。那么,房屋生意业务中的盘算是否都明确?近来就有个朋侪在换房,他的环境就很典范,刚过户一年的房子想换房,又不像好些年前,100万买的房子卖了300万,那肯定是大赚了嘛。而这一年北京房价平平,他说“最少我得知道我卖多少钱才不亏”……接下来帮各人办理——

  • 房子卖多少钱才不亏?
  • 房子总本钱毕竟是多少?
  • 一买一卖,毕竟是赚了照旧亏了?
  • 房子赚了,毕竟赚多少?

房子本钱价毕竟是多少?在买房竣事的时间,我们很轻易就能知道毕竟花了多少钱买房子,不就是房款+各种税费嘛。
是的,在房子过户完成的时间,房子本钱价=房款+各种税费。
例1:房款200万,中介费10万,各种契税,贷款手续费,评估费等等5万,这套房子其时本钱价是215万,此中贷款100万,本身付出的总现金是215万-100万=115万
但是,1年后大概5年后我们筹划卖房,谁人时间房子本钱照旧215万吗?肯定不是呀,这里有几个因素影响房子本钱价——1、已付出贷款利钱2、房子出租所得3、期间付出的暖气费/物业费等维护本钱4、如有装修,还要加上装修费假如房子是自住,那么就不存在第二项,假如房子是全款买的,那么就没有第一项。各人各自对号入座。已付出贷款利钱,最简朴的方法:已付贷款利钱总额=期间总付出月供-已付出本金=期间总付出月供-(总贷款额-剩余本金)原理是我们每个月换的月供包罗利钱和本金,把本金部门去掉就是我们付出的利钱。这期间假如有房租收入,那么对于房子本钱是淘汰的。
例2:继例1,该房子持有1年,一共付出了12期月供,每个月3000元,1年后,贷款剩余本金98.5万元,这一年共付出物业费暖气费0.5万元,房子出租所得2万元,浅易装修花了2万元。
这时间我们再去盘算当前的房子本钱:已付贷款利钱总额=3000*12-(100万-98.5万)=2.1万。房子出租所得-2万暖气费物业费0.5万装修耗费2万则一年后,该房子本钱为=过户时总本钱215万+贷款利钱2.1万-房租所得2万+物业费暖气费0.5万+装修耗费2万=217.6万。
房子卖多少才不亏?
看了上一点,大概有一些人要说,卖217.6万就不亏了呀。是吗?固然不是,假如卖217.6万,照旧亏的。这里我们遗漏了资金占用本钱。企业管帐内里,有个权衡企业效益很关键的指标——经济增长值(EVA=Economic Value Added),指从净利润中扣除包罗股权和债务的全部投入资源本钱后的所得。其焦点理念是资源投入是有本钱的,企业的红利只有高于资源本钱(包罗股权本钱和债务本钱)时才会为股东创造代价。对于房子,我们不就是股东吗?在上述公式盘算中,我们思量了债务本钱(已付出贷款利钱),但是没有思量我们的股权本钱(本身付出那部门现金的本钱),即资金占用本钱。股权本钱怎样盘算,企业盘算里,会用许多因素得出一个股东回报率。在这里,我们就思量,这笔现金,假如我们不拿来买房,那么至少可以赢利多少?可以称之为等待收益率——
参考一:这笔钱稳妥投资的收益率,好比这笔钱用来买国债、定存银行理财等风险低的产物,至少可以得到的收益率,以当前为例,4%是没题目的。
参考二:对于一些成熟的投资者,可以用本身已往几年得到的现实收益率作为等待收益率,比方已往几年均匀收益率6%。
就实践来说,发起用第一种方法作为参考。以是,继承上面的案例,房子卖多少钱不亏不亏价=当期房子本钱价+资金占用本钱=房子总本钱+首付资金本钱*等待收益率=217.6万+115万*4%=222.2万。以是,一年后卖这套房子,至少要卖222.2万才是不亏的。比方在卖房的时间,中介问到你的底价,那么可以是这个价位上浮一点,低于这个价位,实在就是亏的。
怎样盘算投资房收益?
既然是投资房,我们就应该关注真实的投资回报。假设末了这套房子卖了222.2万,实在就是不亏不赚的。可以用这个金额去盘算真实的投资房收益。假设这套房子卖了240万,那么收益就是240万-222.2万=17.8万。以是,不是各人以为的240万-215万,尤其在一线都会,一套房子大几百万,持有一两年生意业务,没有碰到房子大涨,指不定是赚照旧亏呢,各种盘算,本身门清最靠谱。本日话题早日买房
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